Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Geçerli Olur?

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi durumunda geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu'na göre icrai edim içeren taahhütlerin bağlayıcılığı için temel şartlar sağlanmalıdır.

Geçerli bir tahliye taahhüdü için aranacak şartlar şunlardır:

• Belirli tarih içermesi: Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak net şekilde yazılması
• Kiracının imzası: Taahhüdün kiracı tarafından bizzat imzalanmış olması
• İrade beyanının açık olması: Kiracının taşınmazı boşaltma iradesinin tereddüte yer vermemesi
• Muvazaa olmaması: Gerçek irade ile beyan edilen iradenin uyumlu olması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarına göre, bu şartları taşıyan tahliye taahhütleri borçlar hukuku kapsamında bağlayıcı sayılmakta ve icra takibine konu olabilmektedir.

Tahliye Taahhüdü Noter Zorunlu Mu?

Tahliye taahhüdü için noter şartı aranmaz. İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan icra edilebilir senetler arasında "borçlunun basit imzasını taşıyan belgeler" de yer almaktadır.

Noter tasdiki gereken durumlar oldukça sınırlıdır:

Noter tasdiki GEREKLİ değil: Kiracının kendi el yazısıyla yazdığı veya matbu form üzerine imzaladığı tahliye taahhütleri için noter onayı şart değildir. Adi yazılı şekil yeterlidir.

Noter tasdiki TAVSİYE edilir: İspat kolaylığı açısından noterde düzenlenen taahhütlerin delil değeri daha yüksektir. Kiracının imza inkarı durumunda noter tasdikli belgeler kesin delil teşkil eder.

Pratikte çoğu kiralık işleminde basit imzalı taahhütler kullanılmakta ve icra dairelerince kabul edilmektedir. Ancak ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için noter tasdiki tercih edilebilir.

Kira Başlangıcında Alınan Taahhüt Geçerli Mi?

Kira sözleşmesi başlangıcında alınan tahliye taahhüdü, belirli bir tahliye tarihi içeriyorsa geçerlidir. 6570 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen 347/A maddesi, bu konuda özel düzenleme getirmiştir.

Geçerlilik şartları şunlardır:

Tarih belirginliği: Tahliye tarihinin kira sözleşmesinin bitiş tarihi ile uyumlu olması veya daha sonraki belirli bir tarihi göstermesi gerekir. "Kira süresi bittiğinde" gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir.

İrade serbestliği: Kiracının taahhüdü gönüllü olarak vermesi, zorla imzalatılmaması gerekir. İkrah (zorla) durumunda taahhüt geçersiz sayılır.

Kira sözleşmesi ile bağlantı: Tahliye taahhüdünün hangi kira sözleşmesine ilişkin olduğu açıkça belirtilmelidir. Taşınmazın adresi, kiralanan kısmı ve kira süresi bilgileri yer almalıdır.

Yargıtay uygulamasında, kira başlangıcında alınan ve yukarıdaki şartları taşıyan taahhütler icra edilebilir senet olarak kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhüdü Tarihi Boş Bırakılırsa Ne Olur?

Tahliye tarihinin boş bırakıldığı taahhütler hukuken geçersizdir ve icra takibine konu olamaz. Bu durum Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında kesin olarak karara bağlanmıştır.

Geçersizliğin nedenleri şunlardır:

Belirsizlik: İcra edilebilir senetlerde edimin ne zaman yerine getirileceği açıkça belirtilmelidir. Tarih boş olduğunda bu şart sağlanamaz.

İcra Kanunu şartları: İİK m. 68'e göre icra edilebilir senetler "muayyen bir parayı veya teslimi mümkün eşyayı" konu almalıdır. Tahliye tarihi belirsiz olduğunda bu şart yerine gelmez.

Sonradan doldurma: Boş bırakılan tarih alanının sonradan kiraya veren tarafından doldurulması da taahhüdü geçerli kılmaz. Bu durumda kiracının rızası alınmadan yapılan değişiklik sayılır.

Pratikte böyle durumlarla karşılaşan kiralık verenler, önce kiracıdan yeni bir tarihli taahhüt almalı veya tahliye davası açma yolunu tercih etmelidir. Boş tarihli taahhüt ile icra takibi başlatmak mümkün değildir.

Tahliye Taahhüdünden Dönülebilir Mi?

Kiracı geçerli şekilde verdiği tahliye taahhüdünden tek taraflı olarak dönemez. Taahhüt hukuki bağlayıcılığını koruduğu sürece icra takibi yapılabilir.

Taahhütten dönülebilecek sınırlı durumlar şunlardır:

Karşılıklı anlaşma: Kiracı ve kiraya veren karşılıklı olarak anlaşarak taahhüdü iptal edebilirler. Bu durumun yazılı olarak belgelenmesi önemlidir.

Hukuki geçersizlik: Taahhüt hukuken geçersiz ise (ikrah, hile, yanılma durumları) kiracı mahkemede geçersizlik davası açabilir.

Süre uzatımı: Tarafların anlaşması ile kira süresinin uzatılması durumunda, eski tahliye tarihi kendiliğinden anlamsız hale gelir.

Yenilemeler: Kira sözleşmesinin yenilenmesi veya değiştirilmesi halinde, eski taahhütlerin geçerliliği sorgulanabilir. Ancak bu durum somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Yargıtay kararlarına göre, geçerli sebep olmaksızın taahhütten dönmek isteyen kiracılar icra takibiyle karşılaşabilirler. Bu nedenle taahhüt verirken dikkatli olmak gerekir.

Tahliye Taahhüdü İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Tahliye taahhüdü ile icra takibi, ilam aranmaksızın doğrudan icra dairesine başvurularak başlatılır. Bu süreç İİK m. 68 uyarınca icra edilebilir senet kapsamında yürütülür.

Başvuru süreci şu adımları içerir:

1. Başvuru - İcra Dairesine Müracaat: Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvuru yapılır. Tahliye taahhüdünün aslı veya noter onaylı örneği ibraz edilir.
2. İcra Emri Çıkarılması: İcra dairesi, taahhüdü inceleyerek icra emri çıkarır. Bu emirde tahliye tarihi ve kiracının yapması gereken işlemler belirtilir.
3. Kiracıya Tebliğ: İcra emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracı bu tarihten itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir veya taşınmazı tahliye edebilir.
4. İcraya Devam: İtiraz edilmemesi ve tahliye yapılmaması halinde, icra dairesi cebri icra işlemlerini başlatır.

Gerekli belgeler: İcra takibi başvurusunda orijinal tahliye taahhüdü, kimlik belgesi, taşınmazın adres bilgileri ve varsa kira sözleşmesi sunulmalıdır.

Süreç normal şartlarda 15-30 gün içinde tamamlanabilir. Kiracının itiraz etmesi halinde süre uzayabilir ve mahkeme süreci başlayabilir.

Tahliye Taahhüdü Süresi Geçerse Ne Olur?

Tahliye taahhüdünde belirtilen süre geçtikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren icra takibi başlatabilir. Sürenin geçmesi taahhüdü geçersiz kılmaz, aksine icra takibini mümkün hale getirir.

Süre geçtikten sonra yapılabilecekler:

Doğrudan icra takibi: Tahliye tarihinin geçmesi ile birlikte icra dairesine başvuru yapılabilir. Bu durumda kiracının temerrüde düşmüş olduğu kabul edilir.

Tazminat talebi: Kiraya veren, süre geçtikten sonraki her gün için günlük kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir. Bu talep ayrı bir dava konusu olabilir.

Zararların tazmini: Tahliye gecikmesi nedeniyle oluşan diğer zararlar (yeni kiracı bulamama, emlak komisyonu kayıpları vb.) da talep edilebilir.

Zamanaşımı süresi: Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi için genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak pratik nedenlerle mümkün olan en kısa sürede takip başlatılması önerilir.

Yargıtay uygulamasına göre, tahliye tarihinin geçmesi kiracının temerrüdü sayılır ve bu tarihten itibaren kiraya verenin hakları doğar.

Tahliye Taahhüdü Kiracıyı Bağlar Mı?

Geçerli şekilde düzenlenmiş tahliye taahhüdü, kiracıyı hukuken bağlar ve yerine getirilmemesi halinde cebri icra yoluyla tahsil edilebilir. Bu bağlayıcılık Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerinden kaynaklanır.

Bağlayıcılığın hukuki dayanakları:

Sözleşme serbestisi ilkesi: TMK m. 2 uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Kendi iradesile verdiği taahhüt kiracıyı bağlar.

Pacta sunt servanda kuralı: "Sözleşmeler uygulanmak için yapılır" ilkesi gereği, geçerli şekilde verilen taahhütler yerine getirilmelidir.

İcra edilebilir senet niteliği: İİK m. 68'e göre kiracının imzasını taşıyan taahhüt belgesi icra edilebilir senet sayılır ve mahkeme kararı aranmaksızın icra edilebilir.

Bağlayıcılığın sınırları: Taahhüdün bağlayıcılığı, geçerli hukuki sebeplerin varlığı ile sınırlıdır. İkrah altında verilen, yanıltma ile elde edilen veya ahlaka aykırı olan taahhütler bağlayıcı değildir.

Sonuç olarak, şartlarını taşıyan tahliye taahhüdü kiracı için bağlayıcıdır ve kiraya verene güçlü bir hukuki koruma sağlar.

Yasal Dayanaklar

Bu makalede atıfta bulunulan mevzuat:

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m. 68) - İcra edilebilir senetler - borçlunun basit imzasını taşıyan belgeler
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 347/A) - Konut ve rooming house kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdü
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 2) - Dürüstlük kuralı - herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymalıdır