Ortak Alan Değişikliği Kararları ve Oy Birliği

Ortak Alan Değişikliği Nedir?

Ortak alan değişikliği, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak yerlerin fiziksel durumunu, yapısını veya kullanım amacını değiştiren her türlü müdahaledir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca ortak yerler, bütün kat maliklerinin mülkiyetinde bulunan ve bu durumun değiştirilmesi tüm maliklerin rızasını gerektiren alanlardır.

Ortak alanlar arasında merdivenler, asansör, çatı, bodrum, bahçe, otopark, kazan dairesi, jandarma odası ve bina dış cepheleri sayılabilir. Bu alanların her türlü değişikliği, KMK m. 21 gereği kat malikleri kurulunun kararı ile yapılabilir. Ancak değişikliğin kapsamına göre farklı çoğunluk aranır.

Yargıtay uygulamasına göre ortak alan değişikliği iki kategoriye ayrılır: Niteliğini değiştiren değişiklikler ve niteliğini değiştirmeyen değişiklikler. İlki için oy birliği, ikincisi için çoğunluk oyu yeterlidir. Bu ayrımın belirlenmesinde değişikliğin kalıcılığı, kapsamı ve diğer maliklerin haklarına etkisi dikkate alınır.

Ortak Alanda Hangi Değişiklikler İçin Oy Birliği Gerekir?

KMK m. 21 uyarınca ortak alanların niteliğini değiştiren bütün işlemler için oy birliği gerekir. Yargıtay kararlarında yerleşik olan bu ilkeye göre, ortak alanın kullanım amacını, fiziksel yapısını veya görünümünü kalıcı olarak değiştiren müdahaleler oy birliği kapsamındadır.

Oy birliği gerektiren başlıca değişiklikler şunlardır:

• Ortak alanda yeni yapı inşa etmek: Bahçede teras, kamelya, depo yapımı
• Mevcut yapıyı genişletmek: Asansör kabini büyütmek, merdiven genişletmek
• Ortak alanın kullanım amacını değiştirmek: Otopark alanını depo yapmak
• Bina dış cephesini değiştirmek: Mantolama, balkon kapatma, cephe boyası değişikliği
• Ortak tesisatı değiştirmek: Kalorifer sistemini kombi sistemine çevirmek
• Ortak alanda ticari faaliyet: Bahçede büfe, market işletmeciliği

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2019/3247 sayılı kararında belirtildiği üzere, ortak alanın niteliğini değiştiren bu tür işlemler için tek bir kat malikinin bile muhalefeti yeterlidir. Çünkü oy birliği, matematiksel çoğunluk değil, hiçbir muhalefetin olmaması anlamına gelir.

Özellikle bina dış cephesi değişiklikleri konusunda Yargıtay son derece katıdır. Mantolama, renk değişikliği, balkon kapatılması gibi işlemler binanın kimliğini ve görsel bütünlüğünü etkilediği için mutlak oy birliği gerektirir. Bu konuda 14. Hukuk Dairesi'nin 2020/1856 sayılı kararı emsal teşkil etmektedir.

Ortak Alan Değişikliği Kararı Nasıl Alınır?

Ortak alan değişikliği kararı, kat malikleri kurulu toplantısında usulüne uygun şekilde alınmalıdır. KMK m. 29 gereği kurulun toplantıya çağrılması, gündem belirlenmesi ve karar alma prosedürü belirli kurallara tabidir.

Karar alma süreci aşağıdaki adımlardan oluşur:

1. Toplantı Çağrısı: Yönetici veya maliklerin en az 1/5'inin talebi üzerine yapılır. Çağrı en geç 15 gün önceden yazılı olarak yapılmalıdır.
2. Gündem Hazırlığı: Değişikliğin detayları, maliyeti, yapım planı gündemde açıkça belirtilmelidir. Belirsiz gündem maddeleri üzerinden alınan kararlar geçersizdir.
3. Toplantı Nisabı: Arsa payları toplamının yarıdan fazlası toplantıda hazır bulunmalıdır. Oy birliği gereken konularda tüm kat maliklerinin katılımı veya yazılı muvafakati şarttır.
4. Müzakere ve Oylama: Değişiklik önerisi detaylıca görüşülür. Oy birliği gereken durumlarda tek bir red oyu kararı geçersiz kılar.
5. Karar Tutanağı: Alınan karar ayrıntılı şekilde tutanağa geçirilmeli, tüm katılımcılar imzalamalıdır.

Toplantıya katılamayan kat maliklerinin yazılı muvafakati alınabilir. Bu muvafakat, değişikliğin detaylarını açıkça belirtmeli ve noter onaylı veya ıslak imzalı olmalıdır. Yargıtay, genel ifadeler içeren muvafakatnameleri geçersiz saymaktadır.

Değişiklik projesinin teknik onayları da karar almadan önce tamamlanmalıdır. Belediyeden gerekli izinler, yapı ruhsatı, çevre düzenleme planına uygunluk gibi hususlar netleştirilmelidir. Aksi halde alınan karar uygulanamaz hale gelir.

Oy Birliği Olmadan Yapılan Değişiklikler Geçerli Midir?

Oy birliği olmadan yapılan ortak alan değişiklikleri kesinlikle geçersizdir ve hukuki sonuçları doğurmaz. KMK m. 21 açık hükmü gereği, niteliğini değiştiren işlemler için oy birliği zorunlu şarttır. Bu şartın yerine getirilmediği durumlarda değişiklik hukuka aykırıdır.

Geçersiz değişikliğin hukuki sonuçları şu şekildedir:

İptal Davası: Muhalif kat malikleri KMK m. 30 uyarınca kararın iptalini dava edebilirler. Dava süresi, kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay, her halükarda kararın alınmasından itibaren 1 yıldır. Yargıtay uygulamasında bu süre kesin zamanaşımıdır.

Tecavüzün Ref'i Davası: Yapılan değişiklik ortak alan üzerinde tecavüz niteliğindeyse, muhalif malikler TMK m. 683 uyarınca tecavüzün kaldırılmasını dava edebilirler. Bu dava için 1 yıllık zamanaşımı süresi mevcuttur.

Eski Hale İade: Mahkeme kararıyla geçersiz sayılan değişiklik geri alınmalıdır. Yapılan masraflar değişikliği onaylayanlar tarafından karşılanır. Yargıtay 2018/4521 sayılı kararında bu ilkeyi net şekilde belirtmiştir.

Değişiklikten maddi zarar doğmuşsa, muhalif malikler tazminat da talep edebilirler. Özellikle ortak alan değerini düşüren değişiklikler bu kapsamdadır. Zarar miktarının bilirkişi raporuyla belirlenmesi gerekir.

Önemli bir husus da üçüncü kişilere karşı sorumluluktur. Geçersiz değişiklik nedeniyle üçüncü kişilerin zarar görmesi halinde, tüm kat malikleri müteselsilen sorumlu olabilir. Bu durumda muhalif malikler rücu hakkını kullanarak değişikliği yapanlardan paylarını talep edebilirler.

Çoğunluk Oyunun Yeterli Olduğu Durumlar

KMK m. 21'e göre ortak alanın niteliğini değiştirmeyen işlemler için çoğunluk oyu yeterlidir. Bu işlemler genellikle bakım, onarım ve idame niteliğindeki müdahalelerdir. Yargıtay uygulamasında bu ayrım kritik öneme sahiptir.

Çoğunluk oyuyla yapılabilen başlıca işlemler şunlardır:

• Rutin bakım ve onarım: Çatı tamiri, boya badana, döşeme yenileme
• Güvenlik tedbirleri: Kamera sistemi, güvenlik görevlisi, kapı kilidi
• Hijyen işlemleri: Dezenfeksiyon, haşere ilaçlama, temizlik
• Peyzaj düzenleme: Çiçek dikme, çim biçme, küçük düzenlemeler
• Donanım yenileme: Asansör modernizasyonu (kabin değişimi hariç)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/2847 sayılı kararına göre, işlevin aynı kalması ve geçici nitelik taşıması çoğunluk oyunun yeterli olduğu durumların temel kriterleridir. Örneğin eski asansörün aynı teknik özelliklerle yenilenmesi çoğunlukla yapılabilirken, kabin büyütülmesi oy birliği gerektirir.

Çoğunluk hesabı arsa paylarına göre yapılır. KMK m. 29 uyarınca arsa payları toplamının yarıdan fazlasının olumlu oyu gerekir. Kişi sayısı değil, pay oranı esas alınır. Büyük dairelerin sahipleri daha fazla söz hakkına sahiptir.

Çoğunluk oyuyla alınan kararların da denetim mekanizması vardır. Muhalif kat malikleri kararın iptali için dava açabilirler. Ancak burada ispat yükü muhalif tarafa aittir. Değişikliğin niteliği değiştirdiğini veya usul hatası olduğunu kanıtlamaları gerekir.

Değişiklik Kararının İptali ve Hukuki Sonuçlar

Ortak alan değişikliği kararlarının iptali, hem usul hem de esas bakımından denetlenebilir. KMK m. 30 çerçevesinde kat malikleri kurulu kararlarının iptali için belirli şartlar ve süreler öngörülmüştür.

İptal sebepleri aşağıdaki kategorilere ayrılır:

Usul Hataları:

• Toplantı çağrısının usulünce yapılmaması
• Nisap eksikliği (gerekli çoğunluğun sağlanmaması)
• Gündemsiz karar alınması
• Tutanak tutulmaması veya eksik tutanak
• Oy birliği gereken konuda muhalif oy bulunması

Esas Hataları:

• Kanuna, yönetim planına veya imar mevzuatına aykırılık
• Diğer kat maliklerinin haklarına zarar verme
• İyi niyet kurallarına aykırı davranış
• Eşitlik ilkesine aykırılık

İptal davası, KMK m. 30/2 gereği öğrenme tarihinden itibaren 1 ay, her halükarda karar tarihinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. Bu süre kesin zamanaşımı niteliğindedir ve hiçbir sebeple uzatılamaz.

İptal davasında delil durumu kritik önemdedir. Davacı kat malikinin şunları kanıtlaması gerekir:

1. Kat maliki sıfatı (tapu senedi)
2. Kurulu kararının varlığı (tutanak)
3. İptal sebebinin gerçekleşmesi
4. Muhalefetini belirtmiş olması

Mahkeme kararıyla iptal edilen değişiklik hiç yapılmamış sayılır. Bu durumda:

• Yapılan değişiklik eski haline getirilir
• Masraflar değişikliği onaylayanlar tarafından karşılanır
• Zarar varsa tazmin edilir
• Üçüncü kişilerle yapılan sözleşmeler feshedilir

Yargıtay uygulamasında kısmi iptal de mümkündür. Değişikliğin bir kısmı hukuka uygunsa, sadece aykırı kısım iptal edilebilir. Bu durumda geriye kalan kısım için yeni karar alınması gerekir.

Yasal Dayanaklar

Bu makalede atıfta bulunulan mevzuat:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 20-21, 29-30) - Ortak yerler, kat malikleri kurulu kararları ve iptal davası
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 683) - Mülkiyet hakkına tecavüzün ref'i davası