Kira Uyuşmazlıklarında Temerrüt Faizi Hesaplama

Temerrüt Faizi Nasıl Hesaplanır?

Temerrüt faizi hesaplama işlemi kira uyuşmazlıklarında standart formülle gerçekleştirilir. Ana tutar × faiz oranı × gün sayısı ÷ 36500 formülü kullanılarak gecikme faizi belirlenir.

Hesaplama sürecinde dikkate alınması gereken temel unsurlar:

1. Ana Tutar: Ödenmemiş kira bedeli tam tutarı

2. Faiz Oranı: TCMB tarafından belirlenen yasal oran

3. Gün Sayısı: Vade tarihinden ödeme tarihine kadar geçen süre

4. Yıl Katsayısı: 365 gün (artık yıllarda 366)

Örneğin, 5.000 TL kira bedelinin 30 gün gecikmeli ödenmesi durumunda faiz hesaplaması şu şekilde yapılır: Ana tutar olan 5.000 TL'nin üzerinden geçerli faiz oranıyla 30 günlük gecikme süresi hesaba katılarak gecikme faizi belirlenir.

Hesaplamada kullanılan faiz oranı gecikme döneminde değişiklik gösteriyorsa, her dönem için ayrı ayrı hesaplama yapılması gerekmektedir. Bu durum özellikle uzun süreli gecikmelerde karşımıza çıkar.

Kiralayan, hesapladığı temerrüt faizini kira alacağının yanı sıra ayrıca talep edebilir. Bu hak TBK m. 117 uyarınca kiralayan lehine tanınmış olan bir hukuki güvencedir.

Kira Borcunda Temerrüt Faizi Oranı Nedir?

Kira borçlarında temerrüt faizi oranı Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından altı aylık dönemler halinde belirlenen yasal faiz oranıdır. Bu oran TBK m. 88 gereğince uygulanır.

Güncel yasal faiz oranı TCMB'nin resmi kararlarıyla belirlenir ve aşağıdaki dönemler için geçerli olur:

• 1 Ocak - 30 Haziran dönemi

• 1 Temmuz - 31 Aralık dönemi

Sözleşmede temerrüt faizi için özel bir oran belirlenmiş olması durumunda bu oran uygulanır. Ancak belirlenen oranın fahiş olmaması gerekir. Yargıtay kararlarına göre yasal oranın iki katını aşan faiz oranları fahiş kabul edilebilmektedir.

Borç temerrüdü durumunda uygulanan faiz oranının tespiti için sözleşme hükümlerinin öncelikle incelenmesi gerekir. Sözleşmede açık hüküm bulunmaması halinde yasal faiz oranı otomatik olarak devreye girer.

Ticari işlemlerde ve konut kiralamalarında farklı oranlar uygulanabilir. Ticari kiralamalarda tarafların anlaşabileceği oran daha geniş bir aralığa sahipken, konut kiralamalarında tüketici koruma hükümleri devreye girebilir.

Kira artışı nedeniyle oluşan fazla ödeme yükümlülüğünde de temerrüt faizi uygulanabilir. Bu durumda artan kira bedeli üzerinden gecikme faizi hesaplanır ve kiralayandan talep edilebilir.

Temerrüt Faizi Hangi Tarihten İtibaren İşler?

Temerrüt faizi kira bedelinin ödenme vadesi geçtiği tarihten itibaren otomatik olarak işlemeye başlar. Ayrıca bir uyarı veya ihtar çekme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Faizin başlangıç tarihi belirleme kriterleri:

1. Vade Tarihi: Sözleşmede belirlenen ödeme tarihi

2. Kanuni Vade: Sözleşmede tarih yoksa ayın sonu

3. İhtar Tarihi: Özel şartlar varsa ihtar sonrası

Örneğin, her ayın 5'inde ödenmesi gereken kira bedeli 5 Mart'ta ödenmemişse, temerrüt faizi 6 Mart'tan itibaren işlemeye başlar. Bu tarihten ödeme yapıldığı tarihe kadar geçen süre boyunca faiz hesaplama devam eder.

Kiracının kısmi ödeme yapması durumunda faiz hesaplaması karmaşık hale gelir. Bu durumda önce faiz, sonra ana para mahsubuna gidilir. TBK m. 91 uyarınca kiracı aksini belirtmedikçe ödeme önce gecikme faizine mahsup edilir.

Vadesi geçmiş kira bedellerinin farklı tarihlerde ödenmesi halinde her ödeme için ayrı ayrı faiz hesaplama yapılması gerekir. Bu hesaplamada her kira borcu için ayrı vade tarihi dikkate alınır.

Kira sözleşmesinin feshi durumunda tahliye tarihine kadar olan kira borçları için temerrüt faizi işlemeye devam eder. Tahliyeden sonraki dönem için kira borcu doğmayacağından faiz de işlemez.

DurumFaiz Başlangıç TarihiFaiz Bitiş TarihiNormal GecikmeVade tarihi ertesi günÖdeme tarihiKısmi ÖdemeVade tarihi ertesi günTam ödeme tarihiSözleşme FeshiVade tarihi ertesi günTahliye tarihi

Taraflar arasında uzlaşma sağlanarak temerrüt faizinin kaldırılması veya azaltılması mümkündür. Bu durumda yazılı anlaşma yapılması hukuki güvenlik açısından önemlidir.

Yasal Dayanaklar

Bu makalede atıfta bulunulan mevzuat:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 88) - Para borçlarında temerrüt faizi

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 117) - Temerrüdün sonuçları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 91) - Borcun ifa edilmesi - mahsup